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新一轮购海外房产热显现 海外投资须谨慎
来源:本站原创  添加人:网站管理员  点击次数:   发布时间:2015-01-23 10:59:13

海外投资势头迅猛

“投资30万欧元房产全家移民欧洲”、“投资泰国8%回报率”、“‘零成本’留学海外”……近来,这些噱头十足的海外房产纷纷打出醒目标语,抢客味甚浓。据了解,近年以来,中国楼市调控政策的出台及人民币持续升温,成为新一轮海外购房热的催化剂,随着越来越多的国内投资者将目光转向海外,海外房产的热情空前高涨。

不久前,《不动产登记暂行条例》出台后,开发商更是盯上了“海外房产”这块肥肉。

绿地澳洲迅速揽客,给出的私人飞机澳洲奢华游等“大礼”格外诱人。除了绿地,近期万科、碧桂园等大牌房企也纷纷进军海外房产从事房地产开发。绿地负责人坦言,国内房地产行业的黄金时代已一去不返。美国、加拿大、澳大利亚的房产投资盈利水平已超过国内,前不久上海拍出的地王,楼面地价高达6万元/平方米,而海外拿地成本相对较低,几亿元、十几亿元就可以拿一块不错的地了。而且海外房地产发展相对规范,加之这些年中国人海外置业越来越多,仅从绿地的澳洲项目来看,中国人购房已超过30%。

同时,相关专家也表示,伴随经济增速的降挡,资产爆发增长也将告一段落。《不动产登记暂行条例》的出台,将着力于资产存量结构再分配。尽管不动产登记是一项着眼长远的大工程,但是,其最直接的影响就是为反腐和开征房产税做铺垫,而这或将助推海外置业升温。

澳洲地产 营销升温

根据CBRE数据显示,去年海外投资者交易额达62亿澳元,占澳洲商业地产总交易量的23%。与2014年相似,2015年澳洲房地产市场将继续吸引大量投资者。更重要的是,澳洲市场的收益高于其他国际市场。

据悉,澳大利亚房价稳定上涨,年增速达7%。澳洲住宅空置率仅1%至2%,租金回报率高。具有全球最开放的移民政策,比如房产税为零、遗产税也为零。还有独有的金融政策,购房首付仅5%至10%,贷款可达七八成。澳洲每年增长20万元新移民,年新增住房需求800万平方米,处于绝对卖方市场。

据了解,去年世茂房地产以超过3.9亿澳元的价格收购了悉尼Liverpool街175号的办公楼。另一个重要交易来自大连万达集团,以大约4.25亿澳元的价格收购了悉尼市中心的GoldFieldsHouse。除了澳大利亚,马来西亚、美国、新加坡、韩国、西班牙、英国、德国等海外房地产市场都有中国的房地产开发商项目。

例如万通地产选择了马来西亚,是看重其政治稳定、法律健全、气候宜人,并且有第二家园政策,可以给购房人十年的居留权,非常适合出境读中学的小留学生及其家长。更多的大型开发商选择直接挺进英美。万达宣布了在伦敦的酒店建造计划,而万科则连续进入了中国香港、美国、新加坡三个市场。走得较为激进的还有绿地集团,除收购一个位于美国洛杉矶的地产项目,绿地在澳大利亚、韩国、西班牙和德国也都有项目。

海外置业 须避风险

虽然当前的海外房产很受关注,但是在选择置业国时,应考察其经济是否处于良性状态,国内环境是否安全。相对而言,发达国家经济发展相对稳定,政治、人身也较为安全,但欧美国家房产税征收比例高,遗产税征收更是高达房价的20%至60%,这也是必须考量到的因素。而如果是海外房产投资,则要关注当地房地产体系是否健全,市场起伏不能大。据悉,现在美国的EB5投资移民颇受青睐,投资50万美元到项目并解决十个就业岗位,就有望移民。而去年就出现了投资者血本无归的案例,所以,业内人士提醒,对于EB5项目,一旦看到有“政府支持、政府担保”的宣传,就不靠谱,因为EB5从来得不到政府担保和支持。

此外,海外置业其实是一件很专业的事,必须关注全球金融市场的波动。各个国家经济复苏的情况不一样,有的加息、有的降息,比如当前在澳洲置业,选择澳币贬值的时候购买适宜,而在美国置业,选择在美元升值时购买才最佳。同时,需要指出的是,除了置业款项外,国外“养房”的成本并不低。例如,美国的养房费用就包括房产税、租房管理费等。据了解,一年养房的费用可占到房价的2%至3%。同时,美国对房子的质量要求较高,“需要维修的老建筑”、“漏水被投诉的房屋”等,都需要一笔不菲的费用支出。

 

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